Đấu giá đất Thủ Thiêm - thiểu số hưởng lợi chứ không phải đa số

Trong báo cáo đánh giá tác động của phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm vừa trình Thủ tướng, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) chỉ ra hai nhóm tác động tích cực và tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế.

 

Về mặt tích cực, các phiên đấu giá đất thành công ngày 10/12 sẽ bổ sung thêm cho ngân sách thành phố 37.346 tỷ đồng. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ dần trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư, góp phần rất quan trọng để xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh nếu có hành lang pháp lý chặt chẽ.

 

Hiện cả 4 nhà đầu tư trúng đấu giá đều đã ký Hợp đồng mua bán tài sản ba bên với thành phố nên đã xác lập quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Nhưng vẫn cần thêm thời gian để xác định các mốc thanh toán tiền đảm bảo.

 

Theo đó, trong vòng 30 ngày kể từ ngày Cục Thuế phát hành văn bản yêu cầu thanh toán tiền trúng đấu giá, nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước số tiền bằng 50% giá trúng đấu giá (bao gồm tiền đặt trước) và sau 90 ngày phải nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá.

 

Tuy nhiên, theo HoREA, các tác động tiêu cực của phiên đấu giá đất tỷ USD tại Thủ Thiêm vừa qua có thể lớn hơn việc thành phố thu được hàng chục nghìn tỷ đồng cho ngân sách, thậm chí về lâu dài sẽ gây bất lợi cho thị trường bất động sản và nền kinh tế.

 

 

 

Giá đất quá cao mới được xác lập từ phiên đấu giá vừa qua (hơn 2,4 tỷ đồng một m2, gấp 8,3 lần giá khởi điểm) sẽ tạo ra rổ hàng có giá bán 500-600 triệu đồng một m2 căn hộ. Đây là giá kỳ vọng đi trước tương lai 5-8 năm, tức đi trước cả thập kỷ nhưng lại tác động trực tiếp đến thị trường hiện tại.

 

Mức giá đỉnh xác lập từ phiên đấu giá sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TP HCM.

 

Thế nhưng, kết quả đấu này lại rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng.

 

Bởi nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá "khủng" mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư đang vướng ở khâu nộp tiền sử dụng đất sẽ bị thiệt hại. Hiện TP HCM có vài chục dự án nhà ở quy mô lớn của các doanh nghiệp đang chờ thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, nhiều khả năng bị tắc nghẽ ở bước thủ tục này do tác động từ mức giá đất lập đỉnh tại Thủ Thiêm.

 

Theo Luật Đất đai 2013, giá đất trúng đấu giá lại là một trong các căn cứ tham chiếu để xác định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất. Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể làm cản trở việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại, ảnh hưởng trước tiên đến các chủ đầu tư nhưng cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu khi tất cả chi phí đều tính vào giá thành sản phẩm.

 

Giá đất quá cao được xác lập tại Thủ Thiêm dẫn đến giá nhà lên đến ngưỡng 500-600 triệu đồng một m2 trên bán đảo này. Điều này có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1, có lợi cho các dự án siêu sang hiện hữu và sắp triển khai. Khi đó, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ siêu sang tại quận 1 ở mức nửa tỷ đồng một m2 hiện nay trở thành bình thường.

 

Giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với quy luật giá trị, đi ngược lại với quy luật cạnh tranh, mâu thuẫn với quy luật cung - cầu và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản. Giá đất đấu giá lập đỉnh có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng vừa có nguy cơ khiến hàng tồn kho tăng cao.

 

 

Việc giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại.

 

Nó có thể được đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất cao hơn để vay thêm, hoặc để làm sạch bảng cân đối tài chính "nợ - có" của doanh nghiệp, mà hệ quả có thể dẫn đến bong bóng tài sản. Do đó, các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây.

 

Chẳng hạn lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này được định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu thì sẽ được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp mới), có thể tạo ra bong bóng tài sản.

 

Vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được đánh vống giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay tiền thật của ngân hàng. Trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn), ngân hàng có thể bị rủi ro do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.

 

 

Giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng "bình thông nhau" gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại. Trước hết là mục tiêu phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại TP HCM. Hiện nay, thành phố gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng một m2 căn hộ.

 

Mục tiêu an cư của những người cần mua nhà giá thấp, ưu đãi gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư càng trở nên khó khăn. Lệch pha cung cầu nhà ở vì vậy cũng bị kích hoạt lên mức cực đại, đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.

 

 

Giá đất trúng đấu giá quá cao có thể "gây khó" cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố. Ngoài ra, nó có thể "gây khó" cho cán bộ công chức tham gia trực tiếp công tác xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại.

 

Khu đô thị mới Thủ Thiêm còn 51 lô đất với diện tích khoảng 79,3 ha đủ điều kiện đấu giá, trong đó có 6 lô đất tại khu 2C thuộc khu chức năng số 1 bao gồm 2 lô được quy hoạch Trung tâm hội nghị triển lãm và lô 7.1 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng đủ điều kiện có thể đưa ra đấu giá vào đầu năm 2022.

 

Bên cạnh đó, thành phố còn đang chuẩn bị cho phép bán đấu giá 3.790 căn hộ nhà chung cư, có nguồn gốc là nhà tái định cư từ Lô R1 đến R5 tại phường Bình An, liền kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ngoài ra còn có vài chục dự án nhà ở thương mại của các doanh nghiệp đang chờ thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất.

 

Thế nhưng theo Luật Đất đai 2013, công tác xác định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất thường dùng mức trúng đấu giá là một trong các căn cứ tham chiếu. Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao vừa qua có thể làm cho cán bộ công chức ngán ngại, sợ trách nhiệm, có thể làm cản trở việc tính giá khởi điểm đấu giá hoặc làm chậm thêm việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản.

 

 

Mức trúng đấu giá đất Thủ Thiêm vọt lên quá cao làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản TP HCM. Hậu đấu giá đất khiến bán đảo này bị "mang tiếng" là nơi có giá đất đắt đỏ (ảo), gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là các "sếu đầu đàn" để thực hiện mục tiêu xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

 

Đẳng cấp vượt trội của Khu đô thị mới Thủ Thiêm trước hết là vị trí vàng nằm bên bờ Đông sông Sài Gòn với mục tiêu quy hoạch trở thành Khu Trung tâm mới của TP HCM, trong đó có mục tiêu trở thành Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực.

 

Song để thực hiện được mục tiêu này, Thủ Thiêm phải thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài đầu ngành, có uy tín và tiềm lực từ các nước công nghiệp phát triển hiện đại trên thế giới. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể là rào cản cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài của các nhà đầu tư nước ngoài "sếu đầu đàn" thực hiện mục tiêu này.

 

Chia sẻ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, với những tác động "lợi ít hại nhiều" từ phiên đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, TP HCM nói riêng và nhiều địa phương trên cả nước nói chung cần rà soát, đánh giá lại công tác đấu giá đất để hạn chế các hiệu ứng tiêu cực.

 

"Sự phát triển chung của thị trường bất động sản và nền kinh tế quan trọng hơn việc thu về ngân sách vài chục nghìn tỷ đồng trong ngắn hạn nhưng đe dọa tính bền vững trong dài hạn", ông Châu nhấn mạnh.