TP HCM: Còn hơn 116.000 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong báo cáo giải quyết kiến nghị của cử tri gửi đến Đoàn giám sát Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đô thị, UBND Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, từ cuối năm 2013 đến nay, thành phố đã cấp được hơn 1,4 triệu giấy chứng nhận trên tổng số gần 1,5 triệu nhà, đất trên địa bàn; qua đó góp phần thực hiện thu ngân sách của thành phố. Chỉ tính riêng trong năm 2014, đã thu về tiền sử dụng đất đạt 5.320 tỷ đồng, tiền thuê đất đạt 1.199 tỷ đồng, thu lệ phí trước bạ nhà đất đạt 2.776 tỷ đồng. Đối với việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, từ năm 2012 - 2014, thành phố đã cấp được 31.716 giấy chứng nhận, gồm 10.225 nền đất và 21.461 căn hộ.

Hiện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn trên 116,6 nghìn trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận, trong đó có trên 93,6 nghìn trường hợp không đủ điều kiện do chuyển nhượng bằng giấy viết tay sau ngày 1/7/2004 (40%), lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép không phù hợp quy hoạch (23%), vi phạm pháp luật đất đai, xây dựng chưa được xử lý (8%), gặp các vướng mắc còn lại như giấy tờ có nguồn gốc sử dụng đất không rõ ràng, giao đất trái thẩm quyền, chưa xác định đầy đủ các thừa kế (29%)…

Theo UBND thành phố, vướng mắc nhất hiện nay là các trường hợp nhà, đất có nguồn gốc do mua bán, chuyển nhượng bằng giấy tay sau ngày 1/7/2004 do sự chồng chéo giữa pháp luật đất đai và các ngành có liên quan (thuế, xây dựng...). Ngoài ra, việc sửa đổi các quy định để giải quyết một số vấn đề bất cập về chính sách pháp luật tại khoản 2, Điều 15 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và quy định về xác định hạn mức để tính tiền sử dụng đất... còn chậm dẫn đến hàng ngàn trường hợp không được cấp giấy chứng nhận trong nhiều năm liền.

Bên cạnh đó, vẫn còn một số dự án phát triển nhà ở có nhiều sai phạm trong việc quản lý, sử dụng đất đai, quản lý xây dựng, chủ đầu tư chưa tích cực lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà đã nhận hết tiền và bàn giao nhà. Cá biệt có những chủ đầu tư chây ỳ không tích cực lập hồ sơ để cấp giấy chứng nhận cho khách hàng; tại nhiều dự án nhà ở liền kề hoặc biệt thự, chủ đầu tư không xây dựng nhà ở mà bán cho các hộ dân dưới hình thức góp vốn nên phát sinh phức tạp khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có quy định tháo gỡ về tiền sử dụng đất nhưng thực sự người dân phải đóng tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quá cao, các trường hợp nhà, đất tạo lập sau ngày 15/10/1993 phải đóng tiền sử dụng đất lên đến hàng trăm triệu đồng trong khi người dân không đủ khả năng đóng dẫn đến không thiết tha với việc lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Theo UBND Thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hóa nhanh, các vấn đề vướng mắc về pháp lý nhà, đất của người dân tồn đọng qua nhiều thời kỳ chưa được xử lý dứt điểm nên dù Luật Đất đai năm 2013 và các giải pháp đã tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc nhưng vẫn còn nhiều trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, mặc dù người dân đã sử dụng ổn định, không tranh chấp. Để giải quyết vấn đề này, thành phố kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, chấp thuận giải quyết cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp nhà, đất không có giấy tờ hợp lệ; người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, mua bán bằng giấy tay sau ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2008, hiện đang sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu nại.

Trong thực tế, thành phố vẫn còn nhiều trường hợp người dân do hoàn cảnh khó khăn và nhu cầu bức thiết về nhà ở, đã xây dựng nhà trên đất nông nghiệp sau ngày 1/7/2004 nên không được cấp giấy chứng nhận do không phù hợp quy hoạch, mặc dù nhà đã tồn tại trước thời điểm công bố quy hoạch. Vì vậy, để đảm bảo cuộc sống cho những đối tượng khó khăn, UBND thành phố kiến nghị giải quyết cấp giấy chứng nhận đối với những trường hợp này.

Về việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà đối với các dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, UBND thành phố cho rằng, khi người mua nhà ở tại các dự án đã hoàn thành nghĩa vụ với chủ đầu tư thì nên giải quyết cấp giấy chứng nhận mà không chờ xử lý giữa ngân hàng và chủ đầu tư để chống tình trạng giữ nhà ở của người mua nhà hợp pháp “làm con tin”.