Lấp rạch làm dự án bất động sản

Rạch Cả Cấm đi qua dự án Riviera Point bị lấp không dưới 3.000m2. Trong ảnh: dự án Riviera Point bên con rạch Cả Cấm, Q.7, TP.HCM - Ảnh: Thanh Tùng

Hàng loạt dự án kinh doanh bất động sản ở TP.HCM đã được cơ quan chức năng tạo điều kiện cho lấp rạch. Có dự án buộc phải làm hồ điều tiết để bù lại diện tích lấp rạch nhưng chủ đầu tư không thực hiện.

Trong khi đó, các nhà khoa học cảnh báo việc san lấp kênh rạch sẽ gây ra những hậu quả nặng nề về ngập nước và môi trường sinh thái.

Lấn rạch, mở thêm... cống

Hơn một năm nay, người dân quanh dự án Riviera Point (khu phố 3, P.Tân Phú, Q.7) phải chịu cảnh ngập nước thường xuyên mỗi khi trời mưa vì một số rạch nhánh thoát nước ra rạch Cả Cấm bị lấp để làm dự án. Bản thân rạch Cả Cấm cũng bị thu hẹp một đoạn khi đi qua dự án này.

Khu đất gần 9ha của dự án Riviera Point nằm giữa khu dân cư và rạch Cả Cấm. Trước đây, các khu dân cư phía trong khu đất của dự án được nối với rạch Cả Cấm bằng sáu rạch nhánh nhưng hiện chỉ còn lại một rạch, năm rạch khác đã bị lấp.

Tại công trường của dự án, một phần rạch Cả Cấm từ cầu Phú Thuận đến giữa khu đất đã thành đường, chỗ đậu xe, phần còn lại đang thi công.

Từ đường dẫn lên cầu Phú Mỹ nhìn về phía dự án, một hàng cọc dài được chủ đầu tư (Công ty TNHH Riviera Point) đóng ngay giữa lòng rạch Cả Cấm, cách bờ rạch hiện hữu trên 3m.

Theo hồ sơ của dự án, chủ đầu tư xây dựng bờ kè trên rạch Cả Cấm đúng quy hoạch 1/500 đã được duyệt. UBND Q.7 nhận thiếu sót khi duyệt quy hoạch 1/500 của dự án trên mà không có hồ điều tiết.

Theo UBND Q.7, để triển khai dự án, chủ đầu tư đã lấp tổng cộng năm đoạn rạch thoát nước cho các khu vực dân cư xung quanh với diện tích gần 4.700m2.

Đối với phần rạch Cả Cấm đoạn đi ngang qua dự án, một cán bộ của Phòng quản lý đô thị Q.7 xem trên bản đồ và cho biết dự án đã lấn lòng rạch Cả Cấm (so với bản đồ năm 2003) đoạn rộng nhất là 10m, đoạn hẹp nhất khoảng 5m. Với chiều dài 475m, rạch Cả Cấm đi qua dự án bị lấp không dưới 3.000m2.

Công ty Riviera Point cho rằng thực tế họ chỉ lấp gần 2.000m2 rạch. Hiện công ty chỉ còn diện tích đất để bố trí một hồ điều tiết rộng khoảng 600m2.

Công ty đề xuất một số biện pháp như thay thế diện tích hồ điều tiết còn thiếu bằng việc tăng kích thước hệ thống cống thoát nước mưa, điều chỉnh hệ thống cống gom nước dân sinh từ ống tròn D800 thành cống hộp 2.0 x 1.6m để bảo đảm thoát nước cho toàn bộ khu dân cư phía trong dự án ra rạch Cả Cấm, tăng chiều rộng của một con rạch khác đi qua dự án từ 9,5m lên 10m...

Đại diện Phòng quản lý đô thị Q.7 cho biết sắp tới sẽ mời cơ quan chức năng đo đạc để xác định chính xác diện tích lấn rạch Cả Cấm và yêu cầu chủ đầu tư xây hồ điều tiết bù lại.

Còn những giải pháp mà phía Công ty Riviera Point đề xuất, Phòng quản lý đô thị Q.7 sẽ yêu cầu chủ đầu tư phải tìm diện tích đất khác làm hồ điều tiết cho khu vực.

Nếu tìm không được, quận sẽ đề xuất cho chủ đầu tư nộp một khoản tiền ứng với diện tích hồ điều tiết chưa làm để đầu tư hạ tầng cho dân cư khu vực xung quanh hoặc trên địa bàn quận.

Dự án của Công ty cổ phần đầu tư Nam Phan đang đổ đất san lấp mặt bằng. Đây là dự án được cơ quan chức năng cho phép lấp rạch Bà Hiện, P.Phú Hữu, Q.9, TP.HCM thay thế bằng hồ điều tiết. Phía sau là dãy nhà thuộc dự án của Công ty Khang An cũng được phép lấp rạch mà không phải làm hồ điều tiết (ảnh chụp chiều 21-6) - Ảnh: Quang Định

Khắc phục mỗi nơi 
mỗi kiểu

Dọc đường Nguyễn Duy Trinh (P.Phú Hữu, Q.9), hầu như người dân đã quên rạch Bà Hiện. Chỉ tay về miệng cống lộ thiên nơi tiếp giáp giữa đường vành đai 2 với khu dân cư Khang An, ông Nguyễn Văn Nhẫn - một trong số ít người dân còn sinh sống tại khu vực - nói từ năm 2002 về trước đây là điểm đầu của rạch Bà Hiện, đoạn giữa và các tuyến rạch nhánh hiện giờ được san lấp làm khu dân cư bên trong.

Ông Nhẫn kể trước đây rạch Bà Hiện dài khoảng 1,5km nối ra rạch Ông Cài, bao gồm rạch chính và nhiều nhánh rạch phụ. Hằng ngày, ông Nhẫn bơi xuồng dọc rạch Bà Hiện, đi sâu vào các rạch nhánh để quăng câu, lưới cá.

Năm 2003, Công ty TNHH đo đạc tư vấn kinh doanh nhà Khang An (Công ty Khang An) triển khai dự án khu dân cư khiến một phần con rạch bị san lấp, người dân cũng bán đất rồi tứ tán khắp nơi.

Ngày 14-6, tại khu vực này có nhiều công nhân hì hục kéo ống bơm cát, đắp bờ. Đây là dự án khác của Công ty cổ phần đầu tư Nam Phan, dự kiến lấp một số đoạn rạch còn lại của rạch Bà Hiện với diện tích lấp khoảng 14.000m2.

Đại diện chủ đầu tư hai dự án nêu trên cho biết việc lấp rạch đều được sự cho phép của các cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Sở Giao thông công chánh (nay là Sở Giao thông vận tải).

Theo tài liệu các chủ đầu tư cung cấp, rạch Bà Hiện có chiều dài hơn 1,5km, chiều rộng 5 - 25m. Ngày 20-1-2003, phó giám đốc Sở Giao thông công chánh Trần Quang Phượng ký văn bản chấp thuận cho Công ty Khang An được lấp đoạn rạch trên để triển khai dự án. Theo chủ đầu tư, diện tích rạch đã lấp lên đến 19.399m2.

Tương tự, ngày 18-6-2004, phó giám đốc Sở Giao thông công chánh Trần Đình Phú chấp thuận cho Công ty TNHH Đô thị mới (nay là Công ty cổ phần đầu tư Nam Phan) được lấp 14.499m2. Tông cộng cả hai dự án trên đã lấp gần 34.000m2 (3,4ha) rạch để triển khai dự án.

Đổi lại, ngoài việc làm hệ thống thoát nước phù hợp, Công ty Khang An sẽ bàn giao cho UBND Q.9 10% diện tích đất / tổng diện tích rạch đã lấp. Còn Công ty cổ phần đầu tư Nam Phan sau khi lấp rạch sẽ làm hồ điều tiết với diện tích bằng 1,2 lần diện tích lấp rạch.

Cán bộ thuộc ban quản lý dự án Công ty Khang An nhìn nhận vào thời điểm lấp rạch, không chỉ chủ đầu tư không nghĩ ra chuyện phải làm hồ điều tiết để cải tạo cảnh quan, nâng cao môi trường sinh thái và làm tăng giá trị đất, mà ngay cả cơ quan quản lý nhà nước lúc bấy giờ cũng không có tầm nhìn về chuyện này.

“Nếu cho làm lại từ đầu, chắc chắn chủ đầu tư chẳng những xin giữ lại rạch mà còn mở rộng thêm, thà ít nhà đất nhưng cảnh quan đẹp, môi trường tốt có khi giá trị đất tăng gấp 1 - 1,5 lần” - cán bộ này nói.

Tuy nhiên, đất ở dự án khu dân cư Khang An đến nay hầu như đã có chủ nên việc xây dựng lại hồ điều tiết là bất khả thi. Trong khi đó, đại diện Công ty cổ phần đầu tư Nam Phan cho biết dự án đang trong quá trình san lấp và thiết kế chi tiết hồ điều tiết thay rạch bị lấp với quy mô 14.600m2.

Đại diện UBND Q.9 cho biết theo quy hoạch 1/2000 của quận, rạch Bà Hiện không có trong hệ thống kênh, rạch của quận và là rạch được phép lấp. Trong khi đó trong các văn bản chấp thuận cho lấp rạch, Sở Giao thông vận tải cho rằng xung quanh dự án vẫn còn một số rạch có chức năng thoát nước.

Tiền lệ xấu

Việc cho phép các dự án được phép lấp rạch, triển khai phát triển hạ tầng những khu trũng làm thu hẹp diện tích chứa nước là một nguyên nhân gây ngập nước đã được các nhà khoa học cảnh báo từ lâu.

Một chuyên gia tại Trung tâm Điều hành chương trình chống ngập TP.HCM cho rằng bên cạnh những công trình ứng phó với tác động của biến đổi khí hậu, cần phải có những giải pháp “phi công trình”, tức là không can thiệp, dành những khu đất lưu chứa nước mưa tự nhiên.

Theo chuyên gia này, địa bàn như Nhà Bè, Cần Giờ là những khu đất trũng tự nhiên, chỉ nên dành cho chứa nước triều cường, nước mưa, không nên phát triển hạ tầng nhà cửa.

Đại diện phòng quản lý đô thị của một huyện thuộc khu đất trũng cũng nói bài toán thích ứng với tác động biến đổi khí hậu cho phát triển đô thị của TP.HCM đang được trông đợi nhiều vào hệ thống đê bao và cống ngăn triều.

Nhưng nếu đánh giá sâu về điều kiện tự nhiên thì rất có thể cũng chính hệ thống đê bao, cống ngăn triều lớn này sẽ làm ảnh hưởng đến hệ sinh thái, môi trường tự nhiên của cả khu vực đất đai rộng lớn bên trong. Những hậu quả này có thể rất nặng nề mà con người chưa lường hết được.

Vị đại diện này còn trăn trở: “Có chuyên gia nước ngoài đặt vấn đề tại sao TP.HCM không phát triển đô thị lên hướng đất cao phía tây, chấp nhận dành vùng trũng phía nam làm khu đất ngập nước, không san lấp, không cần xây đê xây đập gì cả, cứ để hệ sinh thái tự nhiên phát triển giúp nuôi dưỡng môi trường cho toàn thành phố. Đây là cách đặt vấn đề đúng, tại sao không làm vậy, nhưng có thể chính quyền TP.HCM đã chọn phương án phát triển tiến ra biển nên giờ không thể làm gì khác được!”.

TS Hồ Long Phi, giám đốc Trung tâm quản lý nước và biến đổi khí hậu (ĐH Quốc gia TP.HCM), cho rằng về kỹ thuật thì cống hộp có thể thay thế được chức năng dẫn nước của rạch, nhưng việc này hoàn toàn không nên.

“Nó sẽ tạo thành tiền lệ xấu. Xử lý thay thế rạch đã lấp bằng cống hộp giống như cho phép các chủ đầu tư hoặc cơ quan chức năng chống chế để lấp rạch, sau đó khắc phục hậu quả bằng những cách khác. Theo tôi, không nên ủng hộ cách làm này. Để rạch hở đem lại lợi ích cho cộng đồng, còn rạch bị lấp chỉ phục vụ lợi ích cho chủ đầu tư”.