Sửa đổi Luật đất đai cần nghiên cứu kỹ để khắc phục những tồn tại, vướng mắc

Dự thảo Luật Đất đai 2013 để duy nhất một hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai...-Ảnh minh họa IE

Hầu hết các ý kiến cho rằng: Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã đáp ứng được chuẩn mực của một văn bản quy phạm pháp luật, cấu trúc tương đối phù hợp và cân đối giữa các chương, mục, điều khoản, thể hiện sự công phu, nghiêm túc và tinh thần cầu thị của Ban soạn thảo. Tuy nhiên, nhiều vấn đề mấu chốt trong Dự thảo có liên quan mật thiết tới đời sống người dân chưa nhận được sự đồng thuận. Không chỉ từ phía người dân, chính các cơ quan quản lý, doanh nghiệp cũng rất băn khoăn, lo ngại quy định mới nếu không nghiên cứu kỹ sẽ không tháo gỡ được những vướng mắc, tồn tại cũ .

Giáo sư - Tiến sỹ Vũ Hoan, Chủ tịch Liên hiệp các Hội khoa học và kỹ thuật Hà Nội nhấn mạnh: Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là tài sản, hàng hóa đặc biệt. Quan điểm này cần được khẳng định ngay trong chương quy định chung. Đây là sự kế thừa lịch sử có đổi mới. Do vậy, tại mục 1 - 2, Chương II, Điều 20, chỉ quy định cơ quan Nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất là chưa đầy đủ, rõ ràng, cần làm rõ quyền và trách nhiệm quản lý của Nhà nước với quan niệm quyền của Nhà nước là thống nhất nhưng có sự phân công phối hợp, kiểm soát giữa các cơ quan lập pháp, hành pháp, tư pháp. Luật Đất đai (sửa đổi) cần có những quy định để định hướng giải quyết những tồn tại, hạn chế của Luật đất đai 2003 về vấn đề quy họach, kế hoạch sử dụng đất, thủ tục hành chính về đất đai, công tác thu hồi, bồi thường tái định cư, xác định giá đất và thanh tra giám sát, giải quyết tranh chấp khiếu nại, tối cáo và xử lý vi phạm.

Cũng theo Giáo sư - Tiến sỹ Vũ Hoan, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (Điều 38), cấp huyện (Điều 39) với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành cần xác lập rõ đâu là căn cứ (nhu cầu sử dụng đất, định mức đất…) để tránh quy hoạch sau điều chỉnh quy hoạch trước đã ban hành. Luật nên quy định hạn mức đất cho khu công nghiệp, công nghệ cao, sân gold, sân bay... tránh tình trạng đầu tư tràn lan, kém hiệu quả. Hay từ Điều 138 đến 157 cần cơ cấu lại và bảo đảm các thuật ngữ có tính khoa học và bảo đảm tính ổn định lâu dài, ví dụ như các khái niệm về đất ở đô thị, đất xây dựng khu chung cư, phân chia khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại dịch vụ.... Về thẩm quyền giao đất, từ thẩm quyền chung của UBND quận, huyện trong Luật đất đai hiện hành, Dự thảo Luật cần quy định thẩm quyền riêng của Chủ tịch UBND quận, huyện. Theo đó, giữ nguyên thẩm quyền của tập thể UBND bởi lẽ thời gian qua việc giao đất, quản lý đất tuy có nhiều cố gắng nhưng cũng có tiêu cực vì vậy nếu giao thẩm quyền riêng thì ai sẽ giám sát.

Là một địa phương có tới hàng nghìn dự án phải giải phóng mặt bằng hàng năm như Hà Nội, mối quan tâm hàng đầu của người dân đặt vào vấn đề giá bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Thay vì “giá đất sát giá thị trường” như quy định hiện hành, Dự thảo đưa ra nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường”, song vẫn khiến người ta lo ngại bởi sự mơ mồ. Đại diện quận Đống Đa thắc mắc: “Cứ nói mãi giá đất phù hợp giá thị trường nhưng đây là thị trường nào? Vài năm trước thị trường bất động sản sốt nóng, giá đất cao nhưng nay trầm lắng, giá đất giảm thì tính toán thế nào? Thị trường lúc mới lập quy hoạch cũng rất khác với thị trường lúc giao đất, cho thuê đất bởi giá sẽ biến động mạnh khi có tác động chính sách.” Có quan điểm tương tự, một số quận, huyện khác cho rằng, nếu vẫn duy trì cứng nhắc nguyên tắc hết sức chung chung kiểu “giá đất sát giá thị trường” hay “phù hợp thị trường”, sẽ rất khó cho cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân. Khiếu kiện đất đai sẽ không thể giảm nếu vẫn có những quy định mơ hồ như vậy. Do đó, để tháo gỡ được những vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, điều quan trọng nhất là phải làm rõ khái niệm thế nào là giá đất theo thị trường chứ không thể để mãi một quy định tù mù, bất khả thi như vậy.


Bảng giá bồi thường cứng nhắc, không theo kịp biến động của thị trường hay nói cách khác là thường cách quá xa so với giá thị trường, dễ gây thắc mắc, khiếu nại, cũng là bất cập lớn hiện nay. Tại Hà Nội, bảng giá đất bồi thường mỗi năm đều có điều chỉnh nhưng không sao “sát thị trường” được bởi mức trần đã bị khống chế theo khung giá đất của Chính phủ, vốn được ban hành từ năm 2004! Đơn cử, dù giá đất giao dịch thực tế ở khu trung tâm có lên tới 500 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn thì giá bồi thường không thể vượt quá mốc 81 triệu đồng/m2. Phó Trưởng Phòng Tài nguyên- Môi trường huyện Phú Xuyên, ông Nguyễn Ngọc Anh phản ánh: “Giá đất áp dụng hàng năm của các tỉnh, TP chưa sát với thực tế, rất khó cho việc tính bồi thường. Điều này dẫn đến tình trạng tiền hỗ trợ lại lớn hơn tiền bồi thường nhiều lần. Hiện nay, kinh phí bồi thường cho 1m2 đất nông nghiệp tại huyện Phú Xuyên là 135.000 đồng/m2 trong khi kinh phí hỗ trợ đến 675.000 đồng".

Cũng do bị “khóa” bởi khung giá trần đã lạc hậu, cách thức để nâng giá bồi thường cho dân hiện nay mà các địa phương đang áp dụng là xin điều chỉnh hệ số tăng kịch khung là 20%, tức là làm cho tổng số tiền người dân nhận được tăng lên 1,2 lần. Từ thực tế trên, các địa phương đề xuất việc sửa luật phải khắc phục được tồn tại hiện nay, tránh việc phải “đi đường vòng” để nâng giá bồi thường cho người dân. Một số ý kiến cho rằng, cần thành lập Trung tâm thẩm định giá đất độc lập, để giải quyết vấn đề giá đất, đảm bảo sự khách quan, công bằng và minh bạch.

Góp ý về vấn đề sở hữu đất đai (Điều 12, Khoản 2), có quan điểm cho rằng cần sửa đổi bổ sung điểm D thành "quyết định thu hồi, trưng dụng, trưng mua đất", bởi dùng từ “thu hồi” làm cho người dân thấy rằng quyền sử dụng đất của mình không được đối xử công bằng. Có việc chúng ta thu hồi, có những lúc cấp bách chúng ta phải trưng dụng và có những việc phải trưng mua. Đại biểu Nguyễn Hoài Nam , Trưởng ban Pháp chế HĐND TP cũng cho rằng, Luật đất đai (sửa đổi) cần tách hai khái niệm “trưng mua, trưng dụng” với “thu hồi” đất tránh nhầm lẫn đến quyền và nghĩa vụ khác nhau của tổ chức và cá nhân đang sử dụng đất rất khác nhau. Đó là được giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài và đúng mục đích khác với thuê đất có trả tiền, sử dụng đất vi phạm luật, từ đó làm căn cứ điều chỉnh các quy phạm pháp luật trong Luật đất đai (sửa đổi). Theo ông Nam , dù là “trưng mua, trưng dụng” hay “thu hồi” đất cho các dự án phát triển kinh tế xã hội cũng cần có các điều kiện kèm theo phải tuân thủ theo quy hoạch được phê duyệt vì

Dưới góc độ người làm quy hoạch, n guyên Giám đốc Sở Quy hoạch- Kiến trúc Đào Ngọc Nghiêm phân tích: Trong bối cảnh hiện nay có gần 20 luật liên quan tới quản lý, sử dụng đất đai, đề nghị khi sửa đổi Luật phải có tầm xa, bao quát và khắc phục những yếu kém hiện nay. Qua xem xét 206 Điều, 14 Chương cho thấy, dù đã có nhiều nghiên cứu kỹ, tiệm cận với yêu cầu đổi mới nhưng chưa thật sự khoa học, chưa tiếp thu các ý kiến đóng góp. Ông Nghiêm đề nghị cần làm kỹ hơn phân loại chức năng sử dụng đất trong Điều 9. Điều này đã được bàn, góp ý năm 2003 nhưng lần này vẫn chưa giải quyết được vấn đề phân loại đất đai và xử lý tài sản trên đất...